房地产销售市场低位复苏，房企融资规模整体继续收缩，值得注意的是，今年以来，房企公司债的发行规模呈现上升趋势。与此同时，因为国资背景的房企融资通道更加顺畅，房企债券市场的融资成本再创新低，8月低至2.54%。

比如越秀地产（00123.HK）于9月12日称，将在公开市场发行不超过10亿元的债券。公告显示，越秀集团旗下的广州市城市建设开发有限公司（下称“广州城市建设”）2024年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)，发行规模不超过10.00亿元。这期债券分为2个品种，品种一为6年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权，票面利率为2.15%;品种二为10年期，票面利率为2.78%。债券将于2024年9月13日至2024年9月18日面向专业投资者网下发行。

与此同时，此前的9月9日，越秀地产还在港交所公告称，公司一直考虑可能对集团有利的方案和潜在机会，包括涉及集团在天河区广州环贸中心办公空间及停车场所有权的潜在交易。该潜在交易可能是，在招标程序后将持有该物业的公司转至由国内持牌机构设立及管理的资产支持证券，并仅由专业投资者认购。

据第一财经不安全统计，今年9月以来，除了越秀地产，还有保利发展、珠江实业、建发股份、招商蛇口四家品牌房企也完成了境内公司债的发行。

9月10日，保利发展（600048.SH）发布公告称，2024年面向专业投资者公开发行的20亿元公司债券（第四期）发行结束，两个品种分别为5年期和7年期，固定票面利率分别为2.39%、2.50%。

9月9日，广州珠江实业集团有限公司发布2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）结果，实际发行5亿元，期限为5年，票面利率3.10%，募集资金拟全部用于偿还回售公司债券本金或置换已用于偿还公司债券本金的自有资金。

9月6日，建发股份（600153.SH）旗下的建发房地产集团有限公司发布2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）的发行结果，共发行了8亿元的公司债券，其中品种一实际发行规模6亿元，票面利率2.53%；品种二实际发行规模2亿元，票面利率2.85%。

9月5日，招商蛇口（001979.SZ）2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）也完成，共募集资金40亿元。其中，品种一为3年期，票面利率2.25%；品种二为5年期，票面利率2.35%。

上述五家品牌房企的公司债共募集资金83亿元，票面利率几乎都在2%～3%之间，而毫无意外的是，上述五家成功发行债券的房企都为国资背景的房企，民营房企仍然无缘公司债领域的融资。

房地产研究机构克而瑞研究中心统计的数据显示，过去的8月，65家典型房企公司债发行金额为111亿元，环比增加50%，同比增加22.7%。若与过去的8月相比，9月前13天，房企已公开发行公司债83亿元，占8月发行总额的75%，若9月上半月的公司债发行速度得以保持，今年9月，房企公司债发行规模将再上一个台阶。而根据克而瑞研究中心的数据，今年以来，房企公司债发行的规模确实整体处于上升趋势。

尽管房企公司债的发行规模在上升，但反观整个房地产融资市场，融资规模仍然处于继续收缩状态。克而瑞研究中心统计的数据显示，过去的8月，65家典型房企融资总量为389.5亿元，环比减少29.2%，同比减少38%。融资的产品均为境内融资，8月没有房企进行境外融资。

而因为大部分民营房企已经公开债务违约，甚至二次违约，发债融资的房企依然以国资背景房企为主。以过去的8月为例，发债总量Top5的房企分别是招商蛇口、厦门国贸、华发股份、保利发展、金融街。

与此同时，因为在公开市场上还能顺利融资的房企仍然主要是央国企，房企融资成本继续走低。克而瑞研究中心统计的数据显示，2024年1～8月，65家典型房企新增债券类融资成本3.01%，较2023年全年下降0.59个百分点；8月单月房企融资成本为2.54%，环比降低了0.31个百分点，同比降低了0.6个百分点，创近年来新低。

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张慧敏

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